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房地产开发过程中设计阶段的成本控制及优化

发布时间:2021-07-26人气:121

 成本控制在房地产开发过程中是极为重要的一环,而规划设计环节的成本控制是实现事前控制的关键,在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加,设计阶段对工程造价的影响可达75%以上它关系着利润的大小,盈利的多少,是一切工作的根本所在。对于房地产项目来说,设计阶段的成本控制起决定性的作用,因此项目前期设计阶段的成本控制具有十分重要的意义。控制设计阶段的基本原则是:“周密规划设计,科学研究讨论,严格预算审批”。通过设计管理的优化和技术的优化,来达到成本的最优化。从而最大程度地提高房地产项目的最终利润。

一、设计前期尽量多的考察设计单位,择优选择设计单位

积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,采用多家竞投,组织有关专家综合评比定标,这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位,又可促进设计单位在项目整体的空间布局、使用功能和景观环境设计上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。对设计单位的选择最好是选择适合自己项目定位的设计单位及主案设计师。设计院的选择原则是最优性价比,专业负责人的选择原则是能力、敬业、团队意识和成本意识。

二、采取限额设计,设计图纸过程中有效控制造价

在设计之初就要选择好合理的计算模型,比如基础选型、主体结构选型、结构布置等,迫使设计单位在基础选型(关注地勘报告的取值和建议)、结构选型、结构布置、户型布局(建筑布置尽量规整)等上面下功夫,注重结构形式的比选与优化,控制结构超限,优化结构电算中的系数取值和荷载取值,柱墙梁板构件截面尺寸和钢筋种类及砼等级的优化等。按照国家相关规定配比好钢筋、砼含量。甲方必须在设计任务书或投资估算上规定设计限额(造价、主材消耗指标,如每平米钢筋、混凝土用量等),并和设计费挂钩,可以采取一定的激励制度,对于控制成本中有积极表现的设计师给予一定的物质奖励。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向。利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据,进行科学分析、比较,优化设计,降低工程造价。对小区景观档次进行限额,迫使设计单位做到硬景是成本控制的核心、主次景观有别、自然景观的利用、植物的选配尽量本地化、重树形冠幅轻树种、主体建筑废料的利用、景观照明及灯具的合理布置等;在设计限额下,可以采取一些成本策略:比如在初步设计阶段,在满足规范的要求下,减少非可售部分面积等。施工图设计阶段,通过设计优化,降低部分对产品品质影响不大的材料档次,如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等,但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等,应在保证质量的前提下控制价格,当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。

三、通过与设计单位签订设计合同条款控制造价

通过合同的约束性来控制成本是一个可行性较高的手段。在设计合同的签订中,首先要明确设计单位提供甲方认可的设计进度及付款计划(付款与设计的进度、质量等挂钩),并明确延期的赔偿责任,甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪。同时在签订设计合同时,针对目前多数设计单位经济观念淡薄,设计变更随心所欲的现象,应在设计合同经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款(如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5%)时,则扣罚一定比例的设计费)。同时在合同中明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。为控制设计起点的建安造价,甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线,避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。

四、施工图阶段成本控制措施:

    施工图设计阶段是整个项目成败的关键,也是细节成本控制的关键。因此在本 阶段:建筑专业主要做好平、立、剖初步设计深化和细部详图、节点的设计工作。并在专业内部和专业之间做好沟通。特别是对于可能会对今后造价有较大影响的建筑材料构造做法与贵司进行深入地沟通,并与造价顾问协同工作,保证设计成果所对应的造价不超出成本计划。结构专业合理设计配筋,做好用钢量控制工作。同时在结构设计上合理有效,为今后可能的使用需求变化打下良好的基础。机电专业在施工图设计中做好与其他专业的配合。并做好分支系统设计,不丢项,不落项。同时加强设计深度,并最大限度消灭由于专业配合可能造成的错、漏、碰、缺现象。  u  对于细部、节点的构造设计,在满足境外设计师设计要求的前提下,选用技术 可行、施工简便的工艺,以降低施工造价。协助业主控制项目成本,拟定各分项设计费用计划对各分项设计中的新技术造 价进行预估组织拟定各分项设计招标和施工招标文件中的技术部分,关注法规规范、可实施、造价、材料等方面的控制。参与评标工作并给出规范适用性、可实施性、造价合理性、材料合适性等方面的专业意见。控制因各分项工作的矛盾、不协调而导致的成本增加。

五、重视成本控制全员参与的重要性

目前业内的房地产公司在设计阶段的成本控制只有成本部门参与,多数没有达到预期的效果,而且浪费了大量的精力,影响工作效率。成本控制应该是一项全员参与的工作,比如工程、设计、成本、营销等管理部门要充分协调沟通,制定详细的设计要求和设计任务书,并对设计单位的设计方案和施工图、工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。

    综上所述,成本控制是项目管理核心工作之一,而设计阶段具备项目成本的最大可控性和最大决定权,是成本控制的关键。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排,也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使项目建设缩短工期、节省投资、提高效益。


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